С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения
в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, появилось определение
двух категорий жилья –многоквартирный дом и дом блокированной застройки.
Ранее дома, блокированные с другими жилыми домами, не признавались ни частными,
ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы
установить правовой статус объектов. Благодаря принятому закону исключена
правовая неопределенность.
Что такое дом блокированной застройки?
Дом
блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом
(другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми
стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Блокированный дом, состоит из комнат и помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных
нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для
раздела на самостоятельные объекты недвижимости, его параметры должны
соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:
-
количество надземных этажей не более трех;
-
высота не более двадцати метров;
- блокирован с другим жилым домом (другими
жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми
стенами) без проемов;
- имеет
отдельный выход на земельный участок.
Чем отличаются дома блокированной застройки от других категорий
жилья?
При принятии решения о переводе объекта
недвижимости в дом блокированной застройки следует обратить внимание на
следующие моменты:
- в отличие от объектов индивидуального
жилищного строительства, для строительства домов блокированной застройки необходимо оформить проектную документацию,
а также до начала строительства получить разрешение на строительство, после его
окончания – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- в отношении домов блокированной застройки упрощенный порядок государственной
регистрации, действующий для индивидуальных жилых домов, не применяется;
- в многоквартирных домах лестничный пролет,
коридор, земельный участок и иное имущество находятся в долевой собственности,
и составляют общее имущество многоквартирного дома, ни один из владельцев не может
использовать его в личных целях и по своему усмотрению. В блокированных домах общее имущество отсутствует. Поэтому каждый
владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность;
- в случае необходимости реконструкции одного
из блоков, для обеспечения безопасности всех домов-блоков, требуется согласие на реконструкцию, собственников всех домов блокированной
застройки, расположенных в одном ряду;
- при продаже (мене) дома
блокированной застройки не требуется согласия собственников иных блоков;
- в отличие от отчуждения
(продажа, дарение, меня) доли жилого дома, договора на отчуждение дома
блокированной застройки не требуют нотариального удостоверения.
Порядок перевода объекта в дом блокированной застройки и порядок
оформления прав на земельные участки под ним.
Существуют несколько способов перевода объекта в дом блокированной застройки. Выбор
способа зависит от:
- вида объекта, принадлежащего гражданину
(многоквартирный или жилой дом);
- наличия либо отсутствия сформированного
земельного участка (участков) под объектом недвижимости;
- наличия государственной регистрации права в
установленном законом порядке и сроке её проведения.
Условно все способы можно разделить на:
- упрощенный (без
подготовки технического плана на блоки) - подходит для многоквартирных домов, если до 01.03.2022
в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в
нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения,
но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной
застройки;
- общий
(с подготовкой технического плана на блоки) - подходит для перевода в блоки как
индивидуальных жилых домов, так и многоквартирных домов по желанию
собственников;
- судебный
- требуется в случае, если два предыдущих способа применить невозможно по
различным причинам.
Следует учесть, что решение о переводе объекта
в дом блокированной застройки должно приниматься всеми собственниками объекта (жилой дом), либо всеми собственниками квартир, входящих в состав многоквартирного
дома.
Для перевода многоквартирного дома в дом блокированной застройки
в упрощенном порядке собственники жилых
помещений вправе совместным решением уполномочить одного из собственников на
обращение в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений сведений
ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования
объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства. Решение о
переводе многоквартирного дома в дом блокированной застройки и наделении полномочиями (в случае
необходимости) представитель, оформляется письменно, подписывается всеми
собственниками квартир, входящих в состав
многоквартирного дома. В этом случае в ЕГРН вид объекта недвижимости
должен быть изменен с "помещение" на "здание", внесено
назначение - "жилое", вид разрешенного использования указан как
"дом блокированной застройки", исключены сведения о виде жилого
помещения - "квартира", а здание, учтенное как "многоквартирный
дом", снимается с государственного кадастрового учета.
Заявление о внесении изменений в сведения
ЕГРН в Орган регистрации можно подать установленным законом способом, через офисы
приема документов МФЦ либо ППК «Роскадастр», в электронном виде.
Процедура раздела (преобразования) земельного
участка заключается в:
- изменении вида разрешенного
использования земельного участка, путем подачи заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН в Орган
регистрации;
- обращении к кадастровому инженеру, для подготовки межевого плана для раздела
земельного участка ( в случае необходимости);
- государственная регистрация прав на
вновь образованные земельные участки, осуществляется путем подачи заявления
одновременно всеми собственниками в орган регистрации с предоставлением
межевого плана для раздела исходного земельного участка.
Следует обратить внимание, что в случае, если
требуется раздел земельного участка, решение о переводе многоквартирного дома в
дома блокированной застройки должно содержать указание на решение о разделе
данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом
блокированной застройки, а также должно содержать информацию о согласии всех
собственников на прекращение права общей долевой собственности на земельный
участок, на его раздел с образованием земельного участка в счет доли в праве
общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости, а также
информацию о лицах, право собственности (либо общей долевой собственности,
включая размеры долей) которых возникает на образуемые земельные участки.
| 
